1. 首頁 > 經驗知識 > >

宅基地使用權轉讓要符合4個前提 宅基地使用權可以轉讓嗎

生活經驗知識分享

農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地 。我國宅基地實行三權分置管理制度，分別為宅基地所有權、資格權和使用權 。
其所有權歸農民集體所有，農民只是作為村集體經濟組織成員享有資格權和使用權，而宅基地的使用權是可以依法轉讓的 。
在農村，宅基地使用權轉讓，需要符合四個前提 。雖然農村宅基地的使用權是可以依法轉讓的，但是在農村宅基地轉讓的過程中，需要滿足五個前提 ， 對于不符合轉讓前提的“私下交易” ， 轉讓雙方的合法權益都得不到保障 。
第一個前提： 農村宅基地使用權轉讓人只要戶口未遷移 ， 且還在農村生活，宅基地使用權轉讓至少需要在擁有兩處宅基地的前提下進行 。
根據《土地管理法》規定，農村村民出售房屋后，再申請宅基地的，不予批準 。
根據《關于加強農村宅基地管理的意見》中規定 ， 農村村民將原有住房或宅基地出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準 。
由此可見，對于農村宅基地使用權的轉讓人來說，只要個人的戶口未遷移且還需要在農村生活，如果本身只擁有一處宅基地使用權，是不能對外轉讓的 ， 說通俗點就是“只有一處住宅，反而轉讓給其他人，自己住在哪里” 。
所以 ， 農村宅基地使用權轉讓，轉讓人一般需要至少擁有兩處宅基地使用權，具體指的是農村因為歷史遺留問題、繼承問題等原因存在的合法“一戶多宅” 。
當然，對于準備或者戶口已經遷出農村的村民來說，即使只擁有一處合法的宅基地使用權是可以轉讓的，但意味著徹底放棄農村宅基地的使用權，說白了就是以后不能再回農村申請宅基地進行自建房建設 。
第二個前提： 農村宅基地使用權轉讓，受讓人需要符合相關條件，對于不符合條件的受讓人不能進行宅基地使用權的轉讓 。
根據《土地管理法》規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準 。
宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權 ， 所有權歸村集體 。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準 ， 發放證件 。
由此可見，在農村宅基地使用權轉讓過程中 ， 對于受讓人來說也是有前提要求的 。
首先是受讓人名下沒有宅基地，因為有宅基地再接受轉讓就不符合一戶一宅的原則 。
然后是宅基地使用權的受讓人必須是村集體經濟組織內部成員，因為宅基地屬于農民集體 ， 村集體經濟組織成員才能享有使用權 。
最后是按“戶”接受轉讓，說白了就是受讓人必須有戶無宅，比如張三與父母未分戶，張三就不能成為宅基地使用權的受讓人 。
因為張三與父母屬于一個戶口 ， 一個戶口只能擁有一處宅基地，張三要成為宅基地使用權的受讓人就必須與父母分戶 。
第三個前提： 對于農村宅基地使用權轉讓人來說，宅基地上必須有房，空宅基地不能單獨轉讓 。
根據《土地管理法》規定，農村村民的宅基地，歸集體所有 ， 由農村村民各戶長期使用，宅基地使用權不得單獨轉讓 。
禁止農村宅基地使用人采用出租、出賣、抵押或宅基地入股搞聯營等方式轉讓空閑宅基地，當事人之間轉讓空閑宅基地的任何協議均屬無效行為，宅基地所有人有權收回非法轉讓的宅基地 。
【宅基地使用權轉讓要符合4個前提 宅基地使用權可以轉讓嗎】由此可見，農村宅基地使用權是不可以單獨進行轉讓的，即使私下轉讓交易，但轉讓相關的任何協議都是無效的，而且村集體經濟組織有權對非法轉讓的宅基地進行收回 。
這一點非常好理解，農村宅基地的所有權屬于農民集體，單獨的宅基地因為沒有自建房所有權的體現，自然不能作為農民財產轉讓 。
農民在宅基地上建有房屋的前提下，才能行使對自建房的所有權，自建房作為一種私有財產才能對外轉讓，而自建房轉讓的過程中 。
因為離不開宅基地，遵照“房地一體”的原則 ， 連宅基地使用權一起轉讓，所以準確來說農村宅基地使用權轉讓 ， 應該是農村自建房所有權轉讓 。
第四個前提： 農村宅基地使用權轉讓，轉讓人和受讓人之間的“轉讓”，需要在村集體經濟組織同意的前提下進行，并且應當及時去土地管理部門辦理變更登記手續 。
根據《土地管理法》規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的 ， 由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理 。
農村宅基地的所有權歸農民集體所有，由此可見，對于農民集體所有的土地，農民集體有權對其行使經營或管理的權力，說白了就是“誰的東西由誰來管理” ， 這一點相信每個人都能理解，因為這是一個簡單的常識問題 。
根據《民法典》規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓 ， 適用土地管理法等法律和國家規定 。
已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記 。
由此可見 ， 并不是說村集體經濟組織同意了，就能進行農村宅基地使用權的“私下交易”，而是在村集體經濟組織同意的前提下 ， 經過土地管理部門的逐層審批之后，由轉讓人和受讓人共同去辦理變更登記手續 。
比如：張三要和李四之間完成宅基地使用權的轉讓 ， 在雙方符合宅基地使用權轉讓條件的前提下，張三和李四要共同提出申請，先經過村集體同意之后 。
經相關土地部門逐層上報審批 ， 在順利完成審批之后，張三與李四要共同去辦理宅基地使用權的變更登記手續 。
如果張三和李四只是經過了村集體的同意 ， 卻沒有依法變更確權登記，之后雙方的合法權益得不到保障 。

    推薦閱讀