北京山水文園物業(yè)公司的現(xiàn)狀，山水文園怎么樣 。
案情簡介 根據(jù)媒體報(bào)道，2018年開始，著名豪宅房企“山水文園”銷售位于北京東三環(huán)的山水文園五期“九御”項(xiàng)目 。
然而，大部分樓棟并未取得商品房預(yù)售許可，涉及約120戶購房人，少則支付了600多萬首付款，多則一次支付了7000多萬購房款 。由于售房手續(xù)不全，山水文園與購房人采取的合同簽訂模式是簽訂一份借款合同，購房人將“購房款”以借款名義借給山水文園，再簽訂一份購房意向協(xié)議，約定購房內(nèi)容 。
更令人震驚的是，購房人購買的房產(chǎn)早在2016年就已抵押給長城新盛信托 。目前長城新盛信托已對部分房屋申請強(qiáng)制執(zhí)行 。
根據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)查詢到的信息，山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已被列為失信被執(zhí)行人，涉及多個(gè)執(zhí)行案件 ?？梢杂∽C山水文園的現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)問題，無力用現(xiàn)金償還信托公司等債權(quán)人的債務(wù) 。因此，信托公司等債權(quán)人必須與購房人爭奪山水文園僅剩的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——五期“九御”項(xiàng)目房產(chǎn) 。
一邊是信托公司的抵押權(quán)，一邊是購房人的合同權(quán)利，到底該優(yōu)先保護(hù)哪一方的權(quán)利？
法律分析 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,購房人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
【山水文園怎么樣 北京山水文園物業(yè)公司的現(xiàn)狀】（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（3）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50% 。
本案爭議的關(guān)鍵法律問題是山水文園的購房人，能否依據(jù)該規(guī)定，排除信托公司對山水文園房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行 。具體分析如下：
1. 符合條件的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人（信托公司）
最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號，簡稱“《九民會議紀(jì)要》”）第126條已明確規(guī)定：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持 ?！?br />
據(jù)此，最高人民法院已有明確的司法觀點(diǎn)認(rèn)為，已經(jīng)交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán) 。但是此處的商品房消費(fèi)者需要滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定的條件 。
需要的是，最高人民法院民二庭編著的《
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